Praktické rady při koupi, nebo prodeji nemovitosti

Kupní smlouva na prodej nemovitosti

• Kupní smlouva je dvou a vícestranná smlouva uzavíraná mezi prodávajícím a kupujícím za případné účasti dalších stran (např. realitní kanceláře).
• Nemovitosti v České republice jsou evidovány ve veřejně přístupném rejstříku - Katastru nemovitostí. Jakákoliv změna vlastnického práva týkající se nemovitostí v tuzemsku tedy musí být příslušnému katastrálnímu pracovišti Katastru nemovitostí oznámena a odpovídajícím způsobem doložena.
• Změna vlastnického práva u Katastru nemovitostí probíhá tzv. vkladovým řízením, kdy je třeba Katastru nemovitostí doložit kupní smlouvu, formulářový návrh na vklad vlastnického práva a v neposlední řadě je třeba uhradit správní poplatek za vkladové řízení, který v současné době činí 2.000,- Kč.
• Poté začne na Katastru nemovitostí „běžet“ tzv. ochranná dvaceti denní lhůta, během které nesmí Katastr nemovitostí vklad vlastnického práva k nemovitosti provést. Tato lhůta slouží zejména k tomu, aby Katastr nemovitostí zkoumal předložené listiny a zda byly splněny všechny předpoklady pro zápis vlastnického práva. Pokud požadované předpoklady splněny nejsou, Katastr nemovitostí navrhovaný vklad vlastnického práva zamítne. V takovém případě samozřejmě propadne i uhrazený správní poplatek a v případě, že budete chtít provést opětovný vklad vlastnického práva, budete muset správní poplatek uhradit znovu.

Při sestavování znění kupní smlouvy Vám doporučujeme se obrátit na specialisty v oboru, za správnost a řádnost vyhotovení kupní smlouvy nese advokátní kancelář odpovědnost.

Povinné náležitosti kupní smlouvy:

-        Identifikace smluvních stran – U fyzických osob (jméno, příjmení, rodné číslo, trvalé bydliště) a u právnických osob (název společnosti, IČO, sídlo společnosti a identifikace fyzické osoby oprávněné jednat za právnickou osobu).

-        Identifikace nemovitosti – Tento bod v kupní smlouvě je velice podstatný, neboť existují různé druhy nemovitostí a jejich specifikace je různorodá. V zásadě se v praxi setkáte nejčastěji s převodem bytů, domů, garáží, rekreačních zařízení a pozemků. Katastr nemovitostí zkoumá při vkladovém řízení právě zejména správný zápis předmětu převodu. Stačí, abyste v kupní smlouvě uvedli chybně např. výměru pozemku; číslo popisné domu; spoluvlastnický podíl na bytovém domu; druh pozemku aj. a může to být důvodem pro zamítnutí vkladu vlastnického práva. V kupní smlouvě je tedy třeba uvádět specifikaci nemovitosti bezchybně tak, jak je nemovitost specifikována v příslušném výpisu z katastru nemovitostí (tzv. list vlastnictví).

-        Kupní cena – Kupní cena musí být v kupní smlouvě uvedena, a to buď s odkazem na její výpočet (např. cena za 1m2 pozemku) nebo jako celková suma. S ohledem na snahu vytvořit mezi smluvními stranami kupní smlouvy co nejvyšší jistotu, doporučujeme rozhodně pro úschovu kupní ceny využít úschovy u advokáta, notáře nebo banky.

-        Datum uzavření kupní smlouvy a úředně ověřené podpisy smluvních stran 

Dále je doporučeno uvést například tyto náležitosti kupní smlouvy:

-        Ujednání o smluvních pokutách a možnosti odstoupení od kupní smlouvy – Můžete se samozřejmě spoléhat na práva, která smluvním stranám přiznává zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ovšem v případě prodeje nemovitostí, které mají povětšinou vysokou kupní cenu je doporučena obezřetnost smluvních stran a to, aby si dopředu stanovili podmínky, za kterých lze od kupní smlouvy odstoupit případně požadovat smluvní pokuty a náhradu vzniklé škody.

-        Specifikace předání nemovitosti – Rovněž je doporučeno toto v kupní smlouvě blíže specifikovat, aby se předcházelo sporům, které mohou mezi smluvními stranami při předání nemovitostí vzniknout. Zde je například vhodné uvést, zda bude nemovitost předána zcela vyklizená, nebo jaké vybavení bude v předávané nemovitosti ponecháno.

-        Specifikace vad nemovitosti – V tomto případě je třeba rozlišovat mezi právními vadami a faktickými vadami nemovitosti. Právní vadou se rozumí např. věcná břemena váznoucí na nemovitosti, právo nájmu, předkupní právo aj. Právní vady jsou většinou seznatelné z příslušného listu vlastnictví k nemovitosti, ovšem některé (např. zákonné předkupní právo nebo nájemní vztahy) se do katastru nemovitostí nezapisují. Je tedy třeba dbát opatrnosti a na všechny tyto vady se prodávajícího zeptat a uvést je v kupní smlouvě. Naproti tomu faktickou vadou nemovitosti se rozumí ty vady nemovitosti, které jsou zřejmé při prohlídce nemovitosti – např. vady stavební. V rámci ochrany smluvních stran vždy doporučujeme veškeré vady nemovitosti v kupní smlouvě co nejpodrobněji uvést, aby se předešlo případným budoucím sporům.  Pro tyto účely je velmi vhodné doložit stav a zjištěné vady technickou prohlídkou – inspekcí nemovitosti autorizovanou osobou. Inspektor prověří nejen závady viditelné při prohlídce, ale upozorní vás i na možné problémy, které není možné běžnou neinvazivní prohlídkou zjistit ( např. zakryté a nepřístupné konstrukce ) a doporučí event, další metody ověření. Většina kupujících počítá s nějakými úpravami nemovitosti pro své individuální potřeby a je tedy dobré mít i přehled o tom jsou-li zamýšlené změny realizovatelné a jaká opatření a v jakém rozsahu bude nutné pro vaše záměry podstoupit.

.

Další doporučení

Tato doporučení vycházejí z umístění stavby a budou se tedy obsahem lišit pro konkrétní umístění stavby.

Omezujícími faktory může být památková ochrana stavby , nebo její umístění v chráněném památkovém území, umístění v chráněné krajinné oblasti, umístění v ochranném pásmu lesa, dráhy, dálnice, nebo elektrického, či jiného vedení, omezení z hlediska územního plánu ( zde je dobré se seznámit i s možnou budoucí okolní zástavbou ). Je nanejvýš vhodné ověřit si i vlastnictví příjezdových a přístupových komunikací k objektu, ověřit si zda se nemovitost nevyskytuje v oblasti se zvýšeným radonovým rizikem, na terénním zlomu, nebo v záplavové oblasti. V neposlední řadě je vhodné i ověřit si budoucí sousedy, např. z hlediska jejich chování, hlučnosti, nebo možných budoucích konfliktů ( svedení povrchových vod na váš pozemek, přesahující zeleň, přístup k vašemu objektu pokud leží na hranici pozemku, apod. ). Pro většinu kupujících se jedná o výraznou investici navíc většinou s dlouhodobým závazkem hypotéky, apod. Je tedy vhodné zvážit i možná budoucí rizika z hledisky event, ztráty výdělku, dlouhodobé nemoci, dostupnosti objektu v zimním období, dopravní obslužnosti a přístupu ke službám.