Blog
Chyby smluv o dílo se zhotoviteli stavby z portálu E-STAV
Pět nejčastějších chyb zhotovitelů ve smlouvách o dílo a při jejich plnění ve stavebnictví
10. 1. 2023
JUDr. Lukáš Duffek, JUDr. Margarita Karešová Kucharčuk
Rowan Legal advokáti
V předchozím díle („Nejčastější chyby objednatelů“) jsme poukázali na nejrozšířenější chyby objednatelů. Nyní se podíváme na typické chyby zhotovitelů ve stavebnictví během trvání smluvního vztahu s objednatelem. Stavební firmy jakožto zhotovitelé „hřeší“ neuzavíráním písemných dodatků na vícepráce, nesjednávají nové termíny pro provedení díla v případě výskytu překážek nebo víceprací, nevytýkají písemně objednateli neposkytnutí součinnosti, nezrcadlí své povinnosti vůči objednateli do svých smluv se subdodavatelem nebo například nedodržují smluvní ujednání o protokolárním předání díla.
1. Provádění práce a víceprací bez patřičného písemného zasmluvnění
Ve stavebnictví je běžné, že v průběhu trvání smlouvy o dílo může být její předmět měněn. Změny mohou vyplývat například z požadavku klienta (objednatele) nebo se mohou na stavbě vyskytnout nepředvídatelné překážky, v důsledku kterých je zapotřebí dílo měnit. Není vyloučeno, že se objeví potřeba víceprací. Setkáváme se s tím, že zhotovitel ve snaze objednateli vyhovět a dodržet harmonogram začne tyto práce provádět, aniž by došlo k uzavření písemného dodatku ke smlouvě nebo k vystavení písemné objednávky, jak to vyžaduje smlouva. Zhotovitel se tak vystavuje riziku, že mu objednatel nezaplatí.
Smlouvy o dílo ve stavebnictví očima právníků: pět nejčastějších chyb objednatelů
Soudní praxe vztahující se k předchozí právní úpravě v obchodním zákoníku byla poměrně tvrdá ke zhotovitelům. Konkrétně trvala na dodržení smluvních ujednání o způsobu změny smlouvy, aby zhotoviteli vznikl nárok na zaplacení. Výjimkou byla situace, kdy vícepráce nebyly spjaty s původním plněním, tedy nebyla dána vzájemná souvislost původního a nového plnění. V praxi je však často složité určit, zda nové plnění v rámci stavby nemá souvislost s původním.
Nová právní úprava v občanském zákoníku účinná od 1. ledna 2014 neposkytuje v této otázce jednoznačnou odpověď a dostupná judikatura Nejvyššího soudu k této problematice prozatím neexistuje. V zájmu právní jistoty nezbývá než doporučit, aby zhotovitel trval na (nejlépe písemném) vymezení rozsahu nových prací a dohodl se s objednatelem na úpravě ceny.
2. Nesjednání nových termínů pro provedení díla v případě překážek nebo například víceprací
Výskyt víceprací nebo překážek na stavbě má potenciálně vliv na délku provádění díla, a tedy na to, zda dílo bude provedeno včas.
Strany se s nastalou situací vypořádají uzavřením dodatku, ve kterém sjednají novou cenu za dílo nebo ujednají změnu technologie, a zohlední tak vícepráce nebo vliv překážek.
Je logické, že zhotovitel v takových situacích potřebuje na provedení díla více času. Jak však potvrzuje judikatura Nejvyššího soudu, zapomíná se na to, že změnu termínu pro provedení díla je zapotřebí promítnout do smlouvy o dílo. V opačném případě se zhotovitel dostane do situace, kdy objednatel může požadovat sjednané smluvní pokuty za nedodržení původních termínů.
Jak předcházet sporům ve stavebnictví. Jak je předvídat a jak je řešit? Právník radí
3. Nevytknutí neposkytnutí součinnosti, bylo-li jí třeba pro provedení díla
Provádění děl ve stavebnictví vždy vyžaduje součinnost ze strany objednatele. Součinností rozumíme jakoukoliv činnost (úkony) ze strany objednatele, která je nezbytná pro provedení díla.
Může se jednat o předání staveniště, o zajištění příslušných povolení (pokud bylo sjednáno, že je zajistí objednatel), o dodání materiálů (pokud ho měl dodat objednatel), o účast na předání díla.
Tato část vzájemné interakce objednatele a zhotovitele je pro provedení díla zásadní. Pokud objednatel součinnost neposkytne, může zhotovitel podle své volby zajistit náhradní plnění na účet objednatele, nebo od smlouvy o dílo dokonce odstoupit.
Pro reklamaci stavby oslovte soudního znalce
Pokud zhotovitel odstoupí a platnost odstoupení bude objednatel zpochybňovat, zhotovitel musí být schopen doložit, že splnil zákonné podmínky pro takové odstoupení (zejména, že před odstoupením poskytl přiměřenou lhůtu k poskytnutí součinnosti a že upozornil objednatele na následky neposkytnutí součinnosti).
V praxi se však setkáváme s případy, že buď zhotovitel nevytkl objednateli neposkytnutí součinnosti způsobem, který předpokládá smlouva (například písemně), nebo sice neposkytnutí součinnosti vytkl, ale poskytl nepřiměřenou lhůtu pro takovou součinnost.
4. Smlouva se subdodavatelem nevychází z ujednání zhotovitele s objednatelem ve smlouvě o dílo
Pro stavby je typické jejich alespoň částečné provádění na základě subdodávky. To znamená, že objednatel objedná dílo (stavbu) od zhotovitele, ten však jednotlivé dílčí části objedná od jiných zhotovitelů. V tomto scénáři je hlavní zhotovitel v situaci, kdy sám se na vytvoření díla plně nebo z části nepodílí a nemůže tak přímo ovlivnit termíny dodání a kvalitu díla (je závislý na plnění ze strany svého subdodavatele).
Mnohdy se zapomíná na to, že i pokud pověří zhotovitel provedením díla jinou osobu, nevylučuje to jeho odpovědnost vůči objednateli. Je vhodné proto zohlednit ve smlouvě se sub zhotovitelem povinnosti zhotovitele vůči objednateli. V první řadě se jedná o nastavení termínů pro plnění a smluvních pokut. Pokud smlouva zhotovitele se sub zhotovitelem nebude vycházet z ujednání ze smlouvy zhotovitele s objednatelem, zhotoviteli hrozí, že nebude mít nástroje, kterými donutí sub zhotovitele plnit řádně a včas, aby sám dostál svým smluvním závazkům vůči objednateli.
Jak najít a vybrat dobrou stavební firmu?
5. Nepředání díla ujednaným způsobem
Je třeba věnovat pozornost splnění podmínek, které jsou vázány na zaplacení ceny za dílo.
Ze zákona vzniká právo na zaplacení ceny díla provedením díla. Nicméně ve smlouvách o dílo ve stavebnictví je velmi často nárok zhotovitele na zaplacení vázán na předání díla na základě předávacího protokolu.
V praxi se setkáváme s tím, že objednatel se díla fakticky ujal, aniž by došlo k předání díla prostřednictvím předávacího protokolu. Může také nastat situace, kdy zhotovitel odmítne protokolárně převzít dílo od svého subzhotovitele, nicméně sám ho předá svému objednateli (investorovi).
Nejvyšší soud dosud konstantně judikuje, že k předání díla mezi subzhotovitelem a zhotovitelem automaticky (fakticky) nedochází jenom tím, že dílo od zhotovitele převzal objednatel. Pro předání díla je zapotřebí vždy dodržet smluvní podmínky, pokud takové byly ujednány.
Výše uvedený seznam chyb zhotovitelů bohužel zdaleka není vyčerpávající. Nelze než doporučit, aby zhotovitelé byli obezřetní a „pospíchali pomalu“.
Advokát a partner v advokátní kanceláři ROWAN LEGAL . Je specialistou v oblasti sporů a jejich řešení. Poskytuje komplexní právní poradenství účastníkům všech typů řízení, a to jak před obecnými soudy, tak v řízení rozhodčím
JUDr. Margarita Karešová Kucharčuk
Advokátka v advokátní kanceláři ROWAN LEGAL. Specializuje se na oblast rozhodčího řízení (mezinárodního a vnitrostátního) a spornou agendu.
SDÍLET / HODNOTIT TENTO ČLÁNEK